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相続税の路線価と土地の公示価格

相続税の計算と不動産の評価額

不動産の価額・価値は、指標や基準によって大きく異なります。
特に、土地については、「一物五価」(いちぶつごか)といわれるように、5つの基準での価格が定められます。
客観的な価格として、公示価格、基準値標準価格、路線価(相続税路線価)、固定資産税評価額という価格があり、
実際に取引が行われる価格である実勢価格があります。

1.公示価格

国土交通省が、毎年1月1日時点を基準として、土地を算定した価格です(3月に発表)。
一般の土地取引の指標とされています。

2.基準地価(基準値標準価格)

都道府県が、毎年7月1日時点を基準として、土地を算定した価格です(9月に発表)。
基準地価は、公示価格を補完する目的で設定される価格になります。

3.路線価(相続税路線価)

国税庁が、毎年1月1日時点を基準として、土地を算定した価格です(7月に発表)。
公示価格の約8割(80%)程度です。
この路線価が、相続税や贈与税を算定するときの基準となります。

4.固定資産評価額

市区町村が、毎年1月1日時点を基準として算定する価格です(4月に発表)。
3年に一度、評価替えが行われます。
公示価格の約7割(70%)程度の金額になります。
固定資産税評価額により、不動産の相続登記の登録免許税を計算したり、不動産取得税の計算を行います。

5.時価(実勢価格)

実際に市場で売買される取引価格(市場価格)の事です。
近傍の公示価格や路線価格を基準として、近隣の売り出し事例や取引の価格、個別の要因(対象地の接道状況・向き・規模など)を勘案して、価値を決定します。
需要と供給のバランスにより、価格が変動することになります。

土地の価格まとめ

土地に関する価額について、それぞれ表にまとめました。

公示価格 基準地価 路線価 固定資産税評価額 時価
内容 一般の取引指標 公示価格を補完 相続税算定の基準 固定資産税算定の基準 市場価格
公示価格
との比較
公示価格の
80%程度
公示価格の
70%程度

固定資産評価額と路線価の計算

公示価格との関係で、路線価と固定資産評価額の金額がおおよそ決まってきますので、路線価か評価額いずれかが判明している場合は、もう一方を概算で計算することができます。

  • 固定資産税評価額から路線価を計算したいときは、固定資産評価額×1.143で、概算の路線価が計算できる
  • 路線価から固定資産評価額を計算したい場合は、路線価×0.875で、大体の固定資産評価額が計算できる

その他の基準価格

また、これ以外にも、土地や建物などの不動産を競売する場合などに用いられる、売却基準価格(不動産鑑定評価額)があります。
不動産鑑定士が、対象の不動産を鑑定して、評価額を算出します。

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