遺産が自宅の土地・建物などの現物しかない場合、相続人の間で遺産を公平に分けることができずにもめることがあります。

そんなとき、換価分割という方法をとれば公平な相続が可能になります。

ただ、換価分割を行うときには税金や登記手続の面で注意すべき点もいくつかあります。損をしないためには正確な遺産分割協議書を作る必要があります。

この記事では、換価分割による遺産分割の方法と遺産分割協議書の文例をご紹介し、換価分割の注意点も解説します。

遺産のほとんどが不動産などの現物で、遺産分割に悩んでいる方は参考にしてみてください。

売却して換価分割をする遺産分割協議書

例えば、遺産が自宅の不動産のみで、相続人として妻と長男・次男がいるとします。

このような場合は、遺産を3人の相続人で公平に分割することが難しいので遺産分割協議がこじれがちです。

不動産の名義を3人の共有名義にすれば公平ですが、その家に住んでいない人にとっては現実的なメリットがありません。

また、共有名義にすると売却するときも全員で手続きしなければなりません。次の世代に相続するときにも手続が複雑になってしまうため、おすすめの方法がありません。

他の方法としては、妻が不動産を全部相続して、長男と次男には相続分に応じたお金を分配するという「代償分割」という方法もあります。

この場合、不動産の評価額が3,000万円だとすれば、妻は長男と次男へ合計1,500万円のお金を支払う必要があります。妻にそれだけの預貯金などの資産がなければ、この方法をとることはできません。

残された方法は「換価分割」です。不動産を売却してしまい、売却代金を相続分に応じて分配するのです。

売却代金が3,000万円だとすれば、妻が1,500万円、長男が750万円、次男が750万円を受け取ります。

こうすれば、不動産という分割が難しい現物の遺産も公平に分けることができます。

換価分割とは

換価分割とは、上記のように遺産を売却してお金に変え、そのお金を共同相続人の間で分配することをいいます。

預貯金のように分割しやすい財産が遺産のメインである場合は現物をそのまま分割することができますが、不動産のようにそのままでは分割が難しい遺産がある場合に換価分割がよく行われます。

ただ、換価分割を行うと不動産の名義を変更する登記手続ができなかったり、贈与税がかかったりする恐れがあります。

しかし、遺産分割協議書を作り、その中に「換価分割による遺産分割を行うこと」と売却代金の「分配割合」を明記しておけば、その恐れはありません。

そのためには、遺産分割協議の段階で、換価分割を行うことと売却代金の分配割合まで十分に話し合い、全員が合意することが大切です。

換価分割の文例(遺産分割協議書)

換価分割を行う場合の遺産分割協議書には、一般的な遺産分割協議の文面に「換価分割による遺産分割を行うこと」と売却代金の「分配割合」を明記する必要があります。

以下に換価分割による遺産分割協議書の文例を掲げておきます。

遺産分割協議書

  被相続人田中太郎(令和○年○月○日死亡)の遺産について、共同相続人である田中花子、田中一郎、及び田中次郎は遺産分割協議を行い、本日、以下のとおり合意した。

1 被相続人が所有する次の不動産について、相続人田中花子が換価分割のため取得する。

   土地
    所在  東京都千代田区内幸町八丁目
    地番 8番8
    地目 宅地
    地積 150.88平方メートル

   建物
    所  在  東京都千代田区内幸町八丁目8番8号
    家屋番号 8番8
    種  類  居宅
    構  造  木造2階建
    床面積  1階 80.88平方メートル
         2階 60.66平方メートル

 2 前条の不動産を売却し、売却代金から当該売却に伴う一切の費用を控除した金額を、相続人田中花子が2分の1、同田中一郎が4分の1、同田中次郎が4分の1の割合で取得する。

 以上の遺産分割協議の成立を証するため、本書3通を作成し、各自1通を保有することとする。

  令和○年○月○日

   住 所  東京都千代田区内幸町八丁目8番8号
   相続人 田中 花子 印

   住 所  東京都千代田区内幸町八丁目7番7号
   相続人 田中 一郎 印

   住 所  東京都千代田区内幸町八丁目6番6号
   相続人 田中 次郎 印

換価分割の注意点

現物としての不動産を失うことにはなっても、遺産を公平に分割できる換価分割には大きなメリットがありますが、注意点もあります。

相続の登記申請が複雑になることがある

不動産を売却して換価分割するとき、登記名義を被相続人から買主へ直接移すことはできません。いったん相続登記をする必要があります。

遺産分割協議書を作れば共同相続人のうちの1人が代表者として相続登記をし、それから買主に登記名義を移すことができます。

ただし、上記の例文のように誰が代表として不動産を取得して売却するのかを明確に書いておかないと、法務局で受理してもらえない可能性があります。

受理してもらえなければ共同相続人全員で相続登記をし、買主に登記名義を移さなければならず、登記申請が複雑になってしまいます。

贈与税がかかってしまうことがある

換価分割のために共同相続人の代表者が単独で相続登記をすると、他の相続人の持ち分の贈与を受けたという形になるので、贈与税がかかってしまうことがあります。

しかし、その相続登記が換価分割をするための便宜のためであり、売却代金が遺産分割協議で決められた内容のとおりに分配される場合には贈与税はかからないことになっています。

そのため、遺産分割協議書には「換価分割のために特定の相続人が不動産を単独で取得すること」と「売却代金の分配割合」を明確に書いておく必要があるのです。

これらの点があいまいになっていると、贈与があったものと税務署からみなされる可能性があるので注意が必要です。

他にも税金がかかることがある

不動産の売却代金がその不動産を取得するためにかかった費用と売却するためにかかった費用の合計額よりも上回った場合は、譲渡所得が発生します。この場合、譲渡所得税という税金がかかることがあります。

売却した不動産に被相続人の生前から住んでいた相続人は控除の特例によって譲渡所得税はかからない場合が多いのですが、別居していた相続人には譲渡所得税がかかってしまいます。

税金がかかる相続人とかからない相続人が発生すると、結局は公平な遺産分割ができないことになります。譲渡所得税がかかりそうな場合は、その金額も想定して売却代金の分配割合を決めた方がいいかもしれません。

換価分割で公平に遺産を分割するためには税金の知識も必要です。遺産分割協議書の細かな文言にもこだわる必要があります。不安な方は、一度専門家に相談してみるといいでしょう。