名古屋で相続不動産の査定・売却なら名古屋相続相談所へ
- 相続手続き（遺産分割・預貯金・不動産）
- 2022/9/8
- 2022/9/8
名古屋で相続した土地建物を売りたいなら相続・査定丸ごとお任せ
名古屋で相続した不動産の売却や査定をご検討の方は、お気軽にご相談ください。
相続した不動産を売るための流れ・相続と売却の手続きについて、ご案内いたします。
まずは相続した不動産の名義変更（相続登記）をすることから
相続した不動産（土地・建物）を売却するためには、まずは相続人への名義変更をして、売却の手続きをすることになります。
そして、相続人への名義変更（相続登記）をするためには、亡くなった方の出生死亡戸籍（生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍）を、各地の役所から取り寄せて、相続関係説明図や遺産分割協議書を作成して、相続人全員が署名捺印をした上で、法務局へ不動産の名義変更の登記申請を行います。
相続不動産の売却の査定と見積もりは早めに！
不動産の名義変更には、1～2ヶ月程度かかりますので、その間に、売却する不動産の査定・見積りを取得します。
近隣の取引相場などを参考に、査定をして、売却の相場を把握します。
相続した土地建物の名義が変更されたら、不動産の売却の方法を検討し、決定します。
不動産の売却方法は、仲介や買取の方法があり、お客様のご事情（時間がかかっても高く売りたい、手間なく早く売りたい、など）によって、方法を検討する必要があります。
相続不動産の売買契約と引き渡しの流れ
不動産の売り出しを行い、買主が決まったら、不動産の売買契約を締結します。
不動産の売買契約の時点で、手付金の授受を行います。
その後、必要に応じて、土地の測量（確定測量）、家財の処分や買取、建物の解体、買主側のローンの手続きなどを行い、決済の日程を決めて引渡しを行います。
相続不動産を売却したいが、不動産の名義変更（相続登記）をしないと売れないの？
相続した不動産を売るためには、必ず、不動産の名義変更（相続登記）をしなければいけません。
土地家屋の所有者が亡くなった時点で、所有権は相続人に移ることになりますので、相続人名義に登記の変更をしてからでないと、不動産の売却はできないのです。
また、売るときになったら相続登記をすればいいやと放っておく人もいらっしゃいますが、すぐに相続での名義変更ができるわけではなく、時間が経てば手続きが難航することも非常に多いため、早めに相続の名義変更をすることをおすすめしています。
相続で取得した不動産（土地・建物）を売った時の税金はいくら？所得税？
相続で取得した不動産（土地・建物）を売却した時の税金は、
不動産の売却金額-（不動産を取得した時の費用+不動産の譲渡のための費用）
という計算式で計算します。
不動産を取得した時の費用とは
不動産を取得した時の費用とは、以下のようなものです。
- 土地の購入代金
- 建物の建築請負代金・購入代金（建物の場合は減価償却の計算要）
- 購入の手数料
なお、相続で不動産を取得して売る場合は、
亡くなった被相続人が、その不動産（土地・建物）を買った時の、購入代金や手数料をもとに計算します。
つまり、もともと不動産・土地家屋を買った時の売買契約書が残っているか、保管しているかが、非常に重要になってきます。
不動産の譲渡所得の計算の例（名古屋市昭和区の事例）
たとえば、名古屋市昭和区の不動産（土地）を5000万円で売った時に、もともとの取得費が4000万円の場合は、
5000万円-4000万円＝1000万円
が譲渡益として譲渡所得の対象となります。
不動産を取得した時の費用がわからないときは？
不動産を買った当時の売買契約書などが残っていないというケースもよくあります。
その場合は、不動産の取得費はどのように計算すればよいのでしょうか。
不動産の取得費がわからないときは、売った金額の5％相当額を取得費とすることができます。
不動産の取得費が不明の場合の計算例（名古屋市昭和区の事例）
たとえば、名古屋市昭和区の不動産（土地建物）を5000万円で売った時に、取得費が不明な場合は、
5000万円×5％＝250万円を取得費とすることができます。
この場合、5000万円-250万円＝4750万円
が譲渡益として譲渡所得の対象となります。
不動産の売却には当初の売買契約書の有無が大事
不動産を売った後の税金は、買った時の売買契約書があるかないかで、大きく税金の額が変わる場合があります。
購入時の売買契約書の有無で、数百万円～数千万円の税金の違いになる場合もあるため、
売買契約書は絶対に捨てたりしないよう、しっかり保管しておくようにしましょう。
不動産の売買契約書の代わりに権利証は使えない？
不動産の売買契約書がなく、不動産の権利証（登記済証）は残っているということもあります。
不動産の権利証は、売買契約書の代わりになる書類として使えるのでしょうか？
この点、不動産の権利証には、買主や売主の情報・土地建物の物件の情報は記載されていますが、
「不動産の購入金額」については記載されていないことが一般的です。
譲渡所得の詳細、相続で取得した不動産の売却の税金・譲渡所得については、相続に強い税理士にてご相談対応させていただきますので、お気軽にご相談ください。
相続した不動産（土地・建物）を売った後の確定申告
相続した不動案（土地・建物）を売却して、利益が出た場合は、翌年に確定申告をする必要があります。
不動産の譲渡による所得「譲渡所得」という所得税の申告を行います。
この申告も、税理士に依頼することができます。
相続して空き家になった不動産を売却した時の空き家特例とは
空き家特例とは、相続で取得した家屋や敷地を売却して、一定の要件に該当する場合に、譲渡所得の金額から3000万円まで控除できる制度です（令和5年12月31日までの売却が対象）。
空き家特例の対象家屋の要件3つ
この空き家特例の要件の対象となる家屋は、以下の要件すべてに当てはまる必要があります。
- 昭和56年5月31日以前に建築されたこと（旧耐震基準）
- 区分所有建物登記がされている建物でないこと
- 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと（一人暮らし）
なお、老人ホームに入所している場合などでも、一定の要件を満たすときは、該当する場合があります。
空き家特例を受けるための要件
特例を受けるためには、以下のいずれかの方法を取る必要があります。
- （１）空き家の建物ごと売却する場合は、譲渡のときに、一定の耐震基準を満たすものであること（建物により耐震補強が必要）
- （２）空き家の建物を取り壊して、その敷地を売ること
この点、どちらがいいかわからない場合は、耐震基準を満たしているか調査をして、耐震補強の見積りを取ってみて、解体費用との比較で決めると良いと思います。
それ以外にも細かい要件がありますので、相続した不動産の売却と空き家特例をご検討の方は、相続に強い税理士にご相談ください。
空き家特例の期限
空き家特例は、令和5年12月31日までの売却が対象となっています。
将来的に、相続した実家などの土地建物の売却をご検討の方は、まずは査定だけでも取得しておくことをお勧めします。
取得費加算の特例とは
相続税が課税される人が、不動産（土地・建物）を、相続開始から3年10ヶ月以内に売却した場合、
支払った相続税額のうち一定金額を、不動産を取得したときの取得費に加算することができるという特例です。
※相続税の負担がある方向けの特例ですので、相続税の対象とならない方は対象外となります。
参考 国税庁HP
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm
なお、この取得費加算の特例と、上記の空き家特例は併用できないというような規制もあります。
詳細やどちらを選択したら良いかなどは、専門の税理士にお尋ねいただければと思います。
相続の不動産売却は名古屋相続相談所へ
相続した不動産を売りたい、売却を検討している、査定や見積もりがほしいという方は、名古屋相続相談所へお気軽にご相談ください。
相続の手続き、名義変更（相続登記）は専門の司法書士が担当し、相続税や不動産の売却の税金は相続に強い税理士が担当します。
また、測量を行う土地家屋調査士、不動産の売買サポートを行う不動産会社との協力体制がありますので、お客様のご意向に沿った形で、不動産を売却し、次に大切に使ってくれる方への引渡しのお手伝いをさせていただいています。
どうぞお気軽にご相談いただければ幸いです。