名古屋市瑞穂区・千種区で相続した不動産の売却事例:自宅の土地建物と駐車場
- 昭和・瑞穂区相談室の相続相談
- 2022/7/25
- 2022/9/8
瑞穂区・千種区の実家の家屋を相続して不動産を売りたいというご相談
瑞穂区の実家の土地家屋と、千種区の駐車場の不動産を相続した方のご相談です。
瑞穂区と千種区の不動産いずれも、不動産の名義は亡くなったお父様になっています。
相続人の方は、お子様お二人で、いずれも瑞穂区の実家からは出ており、それぞれ自宅があり実家に戻ることはないため、管理や固定資産税のことを考えても売却を検討したいとのご意向でした。
相続した不動産を売るためには相続登記が必要
亡くなったお父様名義の不動産は、そのまま売るということはできません。
売却するためには、まずはお父様名義から、相続人の名義へ、名義変更（相続登記）をする必要があります。
まずは亡くなったお父様の戸籍の取得からスタート
相続登記のためには、まずは戸籍謄本の取得からスタートします。
亡くなったお父様が生まれてから亡くなるまでの戸籍（出生死亡戸籍）を取得する必要がありますので、生まれが名古屋市外であれば、そちらの役所からの取り寄せも必要になります。
結婚や転籍などで戸籍が移動している方の場合は、戸籍の取得だけでも大変な作業になりますので、この段階からご依頼をいただくケースが多いです。
戸籍取得ができたら遺産分割協議書を作成して分割方法を決める
戸籍を取得して相続関係説明図（家系図のようなもの）を作成したら、次は、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書では、誰がどの財産を取得するか、どのように遺産分けをするかを決めて、書面に記載していきます。
遺産分割の方法と種類
遺産分割の方法には、
- 現物分割
- 代償分割
- 換価分割
という方法があります。
遺産分割協議書:現物分割とは
現物分割とは、シンプルに財産をそのまま分ける方法。たとえば、瑞穂区の自宅を長男へ、千種区の駐車場を長女へ、というように現物のまま遺産分けをします。
遺産分割協議書:代償分割とは
代償分割とは、相続人のうちの一人が財産を相続し、その代わりに（代償として）、他の相続人にお金で支払いをする（代償金を払う）という方法です。
この方法は、実家に長男が住んでいて、長男が実家を取得する代わりに、他の相続人に金銭を払うというケースがよくあります。
遺産分割協議書:換価分割とは
換価分割とは、財産を相続した人が、財産を換価（不動産などを売却）して、売却したお金を、相続人で分配するという方法です。
この方法は、特に不動産の相続・遺産分割でとられることが多く、実家などの不動産を売って、売却にかかる費用（仲介手数料や測量・解体費用など）を差し引いて、金銭での遺産分けをするという形になります。
どのような遺産分割をするのが良いのか？
適切な遺産分割の方法は、ご家族の状況によってさまざまです。
相続人の方のご意向や、相続人の状況によって誰の名義にしたほうが相続税が節税できるかという観点もあるため、相続に強い税理士と打合せをしながら、遺産分割の方法を決めていきます。
今回のご相談事例では、相続人の方がどちらも名古屋市内にお住まいということもあり、相続した不動産の売却前提で、共有名義で相続をして売るということになりました。
一般的に、相続不動産の共有名義は、その後の権利関係が複雑になったり、売却のときに手続きが大変になったりということがありますが、相続人の関係性や売却の時期によっては、共有名義でも問題ありませんので、専門家にご相談していただくと良いと思います。
瑞穂区の相続した実家の土地建物の売却の手続き
相続手続きが完了し、瑞穂区の実家の土地建物を売却する手続きに入ります。
（売却の方針が決まっていれば、相続登記の手続きと並行して、売却の準備を進めることも可能です）
瑞穂区の実家は、築40年と築年数はたっていますが、しっかりした建築で、壊すのはもったいないかな…という状態でした。
相続した不動産の売却については、相続エリアや物件の状況により、対象物件に強い不動産会社をご紹介させていただくことも可能です。
査定して売却方針を決定:更地？リフォーム？
今回も、瑞穂区のエリアに強く、信頼できる不動産会社を3社ご紹介をさせていただき、売却の査定と、売却の方針を出していただきました。
売却の方針について、2社は建物を解体・更地にして売り出すという方針、1社は建物のリフォームを前提として売りに出すという方針でのご提案でした。
この点について、お客様ともご相談させていただき、できれば建物をそのまま使ってもらえるなら使ってほしいとのことで、瑞穂区の実家の家屋は残したままリフォームを前提とした売却プランに決定しました。
売却にあたっては、一般の方にもイメージしてもらいやすいよう、リフォーム後のイメージ写真なども案内して話を進めました。
そして、売りに出して3か月ほどで、購入希望者との合意ができ、売買契約を締結しました。
相続した財産を、大切に使っていただける方へ、引渡しをすることができました。
千種区の駐車場を相続後の売却手続き
千種区の相続不動産である駐車場についても、同様に売却の手続きを進めました。
周囲の権利関係が複雑な土地でしたが、こちらも、対応できる千種区の地元の不動産会社をご紹介させていただき、対応しました。
相続不動産の内容により、大手の不動産会社、中小規模の不動産会社、地元の不動産会社など、得意分野が異なります。
複雑なものなどは、地元の不動産会社が得意なケースも多くあります。
結果的に、少し時間がかかりましたが無事に売買契約を締結し、売却を手続きを完了させることができました。
相続した不動産の売却は専門家におまかせください
相続の不動産の売却は、以上のように様々な視点から検討して進めていく必要があります。
相続登記の準備・遺産分割の方法の検討から始まり、誰に名義をつければよいか、相続税の観点からはどうか、どのように売却をするのがよいか、売却後の譲渡所得の観点で検討は必要か、など、
司法書士・税理士・不動産会社で連携して段取りをしていくことが重要です。
相続の手続き・売却を失敗してしまうと、数百万円の余計な税金を取られてしまった、というような失敗をしてしまうこともあります。
相続不動産の売却のプラン詳細は、名古屋の相続不動産の売却のページもご覧ください。
相続不動産の売却は、相続に強い専門家にご相談の上、慎重に手続きを進めるようにしてください。
不動産の相続・売却は名古屋相続相談所へ
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