相続した親名義の自宅を売却したい！名義変更（相続登記）の必要性と注意点
- 相続手続き（遺産分割・預貯金・不動産）
- 2026/8/28
- 2026/8/27
「実家を相続したけれど、誰も住まないので売却したい」 「売却するには、どんな手続から始めればいいのだろう？」
結論からお伝えすると、親名義の自宅を売却するには、売却活動を始める前に「相続登記（名義変更）」を完了させておく必要があります。
この記事では、相続した不動産を売却するための流れや注意点を分かりやすく解説します。
相続した自宅を売却する大まかな流れ
親名義の家を売るには、法的な所有者を自分たちに変える必要があります。一般的な流れは以下の通りです。
- 遺言書の有無の確認・相続人の確定
- 遺産分割協議の実施（誰が相続するか話し合う）
- 相続登記（名義変更）の申請（法務局）
- 不動産会社への査定・媒介依頼（売却活動の開始）
- 買主との売買契約締結・引き渡し
最も重要で、最初に行うべきなのが「3. 相続登記」です。
売却するなら「相続登記」は絶対条件
「売買時に、直接親名義から買主へ名義を変えられないの？」というご質問をよくいただきますが、日本の法律上それはできません。
亡くなった人名義のままでは売買契約を結べないため、必ず一度、相続人の名義へ相続登記をしなければならないのです。
【注意】相続登記は義務化されています
相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をしなければなりません。正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料（罰金）の対象となります。売却予定であっても速やかな名義変更が必要です。
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売却を前提とした相続登記の3つの注意点
スムーズに売却を進めるためには、以下の3点に注意しましょう。
- ① 「誰の名義」にするかを慎重に決める 複数人で共有名義にすると、売却時に全員の同意や書類が必要になりトラブルの元になります。売却前提であれば、代表者一人の「単独名義」にするか、換価分割を前提とした協議を行いましょう。
- ② 譲渡所得税（税金）の特例を意識する 売却して利益が出た場合、条件を満たせば「空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除」が使える場合があります（相続から3年目の12月末までなどの期限あり）。
- ③ 遺産分割協議は売却活動の「前」にまとめる 「売れてからお金を分けよう」と曖昧にしたまま始めると、親族間トラブルに発展しがちです。必ず事前に協議書を作成しましょう。
スムーズな売却のために司法書士がお手伝いできること
親名義の自宅の売却は、戸籍収集、遺産分割協議書の作成、相続登記、決済時の立ち会いなど専門的な手続が山積みです。
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